Das Landgericht Gießen hat in einem aktuellen Urteil (1 S 98/12) entschieden, dass zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein WG-Zimmer nur auf die Mieten von vergleichbaren WG-Zimmern Bezug genommen werden kann, nicht aber auf abgeschlossene Vergleichswohnungen ohne WG-Vermietung.
Der Ausgangsstreit – Mieterhöhung für ein WG-Zimmer anhand von Vergleichswohnungen
In dem vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Mieterhöhung für ein WG-Zimmer gefordert und sich dabei auf die Mieten von abgeschlossenen Wohnungen als Vergleichsobjekte berufen. Das Landgericht Gießen entschied jedoch, dass die Vergleichbarkeit zwischen einem Zimmer in einer Wohngemeinschaft und einem Einzimmer-Apartment nicht gegeben sei. Eine Wohngemeinschaft zeichnet sich durch die gemeinschaftliche Nutzung von Bädern, Toiletten und Küchen aus, während ein Mieter eines Apartments über sämtliche Räume und Einrichtungen alleine verfügen kann.
Die Bedeutung der Vergleichbarkeit – Auswahl der Vergleichswohnungen entscheidend
Die Entscheidung des Gerichts unterstreicht die Wichtigkeit der Vergleichbarkeit von Wohnungen bei einer Mieterhöhung. Um eine rechtlich haltbare Begründung für eine Mieterhöhung zu liefern, müssen die ausgewählten Vergleichswohnungen der vermieteten WG-Einheit ähneln. Dies bedeutet:
1. Wohnungsgröße und Raumanzahl: Die Größe der Wohnungen sollte vergleichbar sein und maximal um 25% abweichen. Eine zu große Abweichung kann die Vergleichbarkeit in Frage stellen.
2. Bauart und Zustand: Ein Altbau ist beispielsweise nicht mit einem Neubau vergleichbar. Die Ausstattungsmerkmale sollten möglichst identisch sein.
3. Lage der Immobilie: Die Lage der Vergleichswohnungen sollte der Lage der vermieteten WG-Einheit ähneln.
Wichtig auch zu beachten: Im Mieterhöhungsschreiben müssen Straße, Hausnummer und Etage der Vergleichswohnungen benannt werden. Die Mieterhöhung sollte sich am niedrigsten Quadratmeterpreis der ausgewählten Vergleichswohnungen orientieren.
Fazit – Sorgfältige Auswahl der Vergleichswohnungen unerlässlich
Das Urteil des Landgerichts Gießen verdeutlicht, dass eine Mieterhöhung für WG-Zimmer nur mit ebenfalls als WG vermieteten Vergleichswohnungen begründet werden kann. Die Wohnungen müssen sich darüberhinaus in Größe, Raumzahl, Bauart, Zustand und Lage ähneln, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Vermieter sollten bei der Auswahl der Vergleichswohnungen sorgfältig vorgehen und sich an den genannten Kriterien orientieren, um rechtlichen Problemen vorzubeugen. Letztlich kommt es in jedem Einzelfall darauf an, dass die ausgewählten Wohnungen wirklich vergleichbar mit der vermieteten Einheit sind, um die Mieterhöhung rechtlich abzusichern.