BGH-Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20
Zusammenfassung des Urteils
Das Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil vom 18. November 2020 (Az. VIII ZR 123/20) wichtige Fragen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen geklärt. Insbesondere stand die Abgrenzung zwischen einem Mietspiegel und einem Sachverständigengutachten sowie der maßgebliche Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Fokus.
Die ortsübliche Vergleichsmiete und ihre Ermittlung
Gemäß § 558 Abs. 2 BGB orientiert sich eine Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese setzt sich aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden zusammen. Die Ermittlung kann mithilfe eines Mietspiegels, einer Mietdatenbank, eines Sachverständigengutachtens oder vergleichbaren Entgelten für Wohnungen erfolgen.
Mietspiegel versus Sachverständigengutachten
Das Urteil konkretisiert die Verwendung von Mietspiegeln und Sachverständigengutachten. Es besagt, dass bei einem Mietspiegel mit tabellarischen Mietspannen und zusätzlicher Orientierungshilfe ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugezogen werden kann, um die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspanne des Mietspiegels zu konkretisieren. Hierdurch kann insbesondere ermittelt werden, dass ein vom Mittelwert der Spanne abweichender Wert der Mieterhöhung zugrunde gelegt wird.
Empfehlungen für Vermieter
Das Urteil bietet Vermietern eine wichtige Orientierung. Die Wahl zwischen Mietspiegel und Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann je nach individueller Situation getroffen werden. Die höheren Kosten eines Gutachtens könnten sich dann lohnen, wenn die genaue Einordnung innerhalb einer Mietspanne erforderlich ist und eine Abweichung vom Mittelwert angestrebt wird.
Fazit
Grundsätzlich ist der amtliche Mietspiegel die wichtigste Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er bietet Vermietern und Mietern eine verlässliche Orientierung und ist oft die erste Wahl, um die Mietpreise entsprechend zu gestalten. Seine Indizwirkung, die durch klare Tabellen und Spannen gegeben ist, erleichtert die Mieterhöhung und verhindert Streitigkeiten über die Mietkosten.
Allerdings zeigt das Urteil des BGH auf, dass Vermieter in bestimmten Situationen von einem Sachverständigengutachten profitieren können. Wenn eine genaue Einordnung innerhalb der Mietspiegelspanne notwendig ist oder eine Abweichung vom Mittelwert angestrebt wird, kann ein Sachverständigengutachten einen anderen Wert als den allgemeinen Mietspiegel-Mittelwert ermitteln. Vermieter, die die hohen Kosten eines solchen Gutachtens in Kauf nehmen möchten, können damit unter Umständen die individuellen Gegebenheiten genauer abbilden eine angemessenere Mieterhöhung durchsetzen.