Die Rechtsprechung im Bereich der Mieterhöhungen kann komplex sein, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18. November 2020 zeigt (Aktenzeichen: VIII ZR 123/20). Dieses Urteil legt dar, dass bei der Mieterhöhung grundsätzlich eine mitvermietete Einbauküche mietwerterhöhend wirkt. Doch die Lage ändert sich, wenn die Küche vom Mieter selbst angeschafft wurde.
Der Fall und die Ausgangssituation
Im genannten Urteil ging es um die Frage, ob eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden kann. Die Beklagte hatte eine Wohnung angemietet und wenige Wochen nach Einzug die vorhandene Einbauküche auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt. Die Vermieter begehrten eine Mieterhöhung unter anderem aufgrund der modernen Küchenausstattung. Die Frage war, ob diese selbst angeschaffte Küche bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist.
Mieterhöhung und objektiver Wohnwert
Der BGH machte deutlich, dass es bei der Mieterhöhung allein auf den objektiven Wohnwert der Wohnung ankommt. Hierbei ist es entscheidend, ob der Vermieter die Einrichtung zur Verfügung stellt oder der Mieter diese auf eigene Kosten anschafft. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Einbauküche selbst gekauft und eingebaut. Daher wurde sie nicht Teil der vom Vermieter bereitgestellten Ausstattung, auf die dieser eine Instandhaltungspflicht hat. In solchen Fällen bleibt die selbst angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt.
Ausnahmen und Vereinbarungen
Es gibt Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Kosten für eine vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstattet. Doch wenn die Einrichtung auf Kosten des Mieters angeschafft wurde und der Vermieter keine Kostenbeteiligung hatte, wird sie nicht bei der Mieterhöhung berücksichtigt.
Des Weiteren verdeutlicht der BGH, dass Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien, die abweichende Festlegungen zur Ausstattung treffen, bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich keine Bedeutung haben. Die objektiven Verhältnisse sind maßgeblich. Somit können die Parteien nicht im Vorfeld festlegen, dass eine nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließt.
Fazit
Das Urteil des BGH verdeutlicht die Bedeutung der objektiven Verhältnisse bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietereinbauten, die der Mieter auf eigene Kosten anschafft, sind bei der Mieterhöhung grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Dieses Prinzip soll verhindern, dass Vermieter durch abweichende Vereinbarungen den Vergleich zu ihren Gunsten verändern und so höhere Mietsteigerungen durchsetzen können. Bei Fragen zur Mieterhöhung und den rechtlichen Aspekten von Mietverhältnissen ist es ratsam, sich an fachkundige Experten zu wenden.