Formfehler vermeiden: Rechtswirksame Mieterhöhung sicherstellen

Ein korrektes und rechtlich wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen, erfordert die Beachtung einer Vielzahl formaler Vorschriften. Es gibt einige Formfehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unwirksam machen können. Im Folgenden werden diese erläutert und Tipps gegeben, wie man sie vermeiden kann.

1. Fehlende Vollmacht: Eine der häufigsten Ursachen für eine unwirksame Mieterhöhung ist das Fehlen einer erforderlichen Vollmacht. Dies kann beispielsweise auftreten, wenn ein Verwalter oder Dienstleister im Namen des Vermieters die Mieterhöhung aussprechen soll. Liegt diese nicht bei, kann die Mieterhöhung angefochten und für ungültig erklärt werden.

2. Ausschluss im Mietvertrag oder durch Sperrfrist: Die Mieterhöhung kann auch unwirksam sein, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist. Dies kann insbesondere auch dann der Fall sein, wenn es sich um einen Index- oder Staffelmietvertrag handelt. Für Indexmietverträte bzw. während der Laufzeit der Staffel eines Staffelmietvertrags ist keine Mieterhöhung nach §558 BGB möglich. Des weiteren sind die gesetzlichen Sperrfristen zu beachten, während der keine Mieterhöhungen erlaubt sind. Diese können beispielsweise im ersten Jahr nach dem Einzug des Mieters gelten, oder wenn die letzte Mieterhöhung noch nicht lange genug zurückliegt.

3. Unklarer Aussteller: Es ist wichtig, dass der Aussteller der Mieterhöhung eindeutig erkennbar ist. Dies kann durch Angabe des Vermieters oder seines bevollmächtigten Vertreters erfolgen.

4. Unvollständige Absenderangaben: Die Mieterhöhung muss sämtliche Eigentümer gemäß Grundbuch präzise als Absender angeben. Fehlt nur einer dieser Vermieter in der Absenderliste, kann dies zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen.

5. Nichteinhaltung der Textform: Die Mieterhöhung muss in schriftlicher Form erfolgen, um gültig zu sein. Mündliche Vereinbarungen oder bloße mündliche Ankündigungen sind nicht ausreichend.

6. Nicht sämtliche Mieter angeschrieben: Sind mehrere Mieter im Mietvertrag aufgeführt, müssen auch alle Mieter explizit angeschrieben werden. Das Versäumen dieses Schrittes kann die Mieterhöhung unwirksam machen.

7. Fehlende Angabe von Ausgangsmietbetrag und Erhöhungsbetrag: In der Mieterhöhung müssen sowohl der Ausgangsmietbetrag als auch der Erhöhungsbetrag bzw. der neue Mietbetrag klar und deutlich angegeben werden. Die Kaltmiete und ggf. Betriebskostenvorauszahlungen müssen voneinander getrennt werden. Die Berechnung muss für den Mieter transparent nachvollziehbar sein.

8. Fehlendes zulässiges Begründungsmittel: Die Mieterhöhung muss eine rechtlich anerkannte Begründung enthalten. Dies kann beispielsweise ein Verweis auf einen Mietspiegel, einen Gutachterausschuss-Jahresbericht oder die Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen sein. Ein Mietwertgutachten kann ebenfalls als Begründung dienen. Das Fehlen eines Begründungsmittels ist in der Praxis einer der häufigsten Gründe für ungültige Mieterhöhungsverlangen.

9. Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete: Eine Mieterhöhung darf nicht gleichzeitig eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete beinhalten. Dies muss im Vorfeld separat behandelt werden.

10. Fehlende Aufforderung zur Zustimmung: Die Mieterhöhung muss eine klare Aufforderung zur Zustimmung enthalten. Ohne diese ist die Mieterhöhung nicht wirksam. Der Mieter kann entweder explizit in Textform zustimmen (hierzu empfiehlt es sich, einen entsprechenden Vordruck beizulegen) oder konkludent durch Zahlung der erhöhten Miete ab dem entsprechenden Monat.

Fazit: Fachliche Unterstützung ist empfehlenswert

Das Erstellen eines inhaltlich und formal korrekten Mieterhöhungsverlangens ist komplex und von vielen rechtlichen Anforderungen begleitet. Die oben genannten Formfehler können zur Ungültigkeit einer Mieterhöhung führen und unnötigen Zeitverlust sowie Konfliktpotenzial verursachen. Daher kann es sinnvoll sein, für die Erstellung Fachleute wie etwa Anwälte oder Immobilienexperten hinzuzuziehen. Dies stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und schafft Rechtssicherheit für die Vermieter- wie auch die Mieterseite.

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