Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. September 2022 (VIII ZR 300/21) schafft Rechtssicherheit bezüglich Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Hintergrund des Falls
Im vorliegenden Fall lebten die Mieter von April 2016 bis März 2020 in einer Berliner Wohnung, die seit 2015 der Mietpreisbremse unterlag. 2017 stimmten sie einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete zu. Später jedoch trat ein Inkassodienstleister an die Stelle der Mieter und beanstandete die Mieterhöhung. Die Klage, die bis zum BGH ging, verfolgte das Ziel, die Mieterhöhung aufgrund der Mietpreisbremse zu kippen.
Keine nachträgliche Anwendung der Mietpreisbremse bei vollzogener Mieterhöhung
Das Urteil des BGH stellt klar: Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse können nicht nachträglich herangezogen werden, wenn die Mieter der Mieterhöhung bereits zugestimmt hatten. Die Mieterhöhung kann nicht im Nachhinein aufgrund der Mietpreisbremse angefochten werden.
Die Richter betonten, dass Mieter in bestehenden Mietverhältnissen, anders als bei Neuverträgen, die Möglichkeit haben, Mieterhöhungen sorgfältig zu prüfen und zuzustimmen oder abzulehnen. Das Risiko, die Wohnung zu verlieren, besteht in diesem Fall nicht. Die bereits bestehenden Schutzmechanismen wie die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und der § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) bieten ausreichend Sicherheit vor unangemessenen Mieterhöhungen.
Stärkung der Vermieterrechte und Rechtssicherheit
Das Urteil des BGH wirkt als Stärkung der Rechte von Vermietern und schafft für sie mehr Rechtssicherheit in Bezug auf Mieterhöhungen. Es verringert das Risiko einer nachträglichen Anfechtung der Mieterhöhung, so dass Vermieter belastbar mit den Mehreinnahmen planen können. Die Entscheidung berücksichtigt die Unterschiede zwischen bestehenden Mietverhältnissen und Neuverträgen und trägt so zu einer ausgewogenen Balance zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern im Mietrecht bei.