Bei einer Mieterhöhung nach erfolgter Wohnungsmodernisierung müssen Vermieter transparent darlegen, wenn sie staatliche Fördermittel oder andere Drittmittel für die Modernisierung ihrer Immobilien erhalten haben. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam.
Eine Mieterhöhung nach einer Wohnungssanierung kann einige Stolperfallen aufweisen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) wirft ein Schlaglicht darauf. Demnach müssen Vermieter transparent darlegen, wenn sie staatliche Fördermittel oder andere Drittmittel für die Modernisierung ihrer Immobilien erhalten haben. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam.
Die Information über Drittmittel soll es den Mietern ermöglichen, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung nachzuvollziehen. Auf diese Weise können sie überprüfen, ob die Erhöhung plausibel ist und ob es notwendig ist, rechtliche oder technische Experten hinzuzuziehen.
Drittmittel mindern die Mieterhöhung
Wenn der Vermieter beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen mit Hilfe von zinsgünstigen oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Mitteln, Mietvorauszahlungen des Mieters, Zahlungen Dritter für den Mieter oder Mitteln von Finanzierungsinstituten von Bund und Ländern finanziert hat, muss die Mieterhöhung entsprechend reduziert werden. Dies soll sicherstellen, dass Vermieter dadurch nicht besser gestellt werden als diejenigen, die Modernisierungen aus eigenem Vermögen finanzieren.
In einem konkreten Fall in Berlin hatte der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung keine Informationen zu anrechenbaren Drittmitteln angegeben. Er verwies jedoch auf ein Ankündigungsschreiben zur Sanierung, in dem er erklärt hatte, Mittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Maßnahmen beantragen zu wollen. Der Mieter hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam.
Stolperfallen bei Mieterhöhungen
Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass Mieterhöhungen zahlreiche Stolperfallen bergen. Um alle gesetzlichen und rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, kann es sinnvoll sein, sich von Anfang an an Fachleute zu wenden.