Ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 14. Juli und 27. September 2022 (Aktenzeichen: 66 S 144/22) hat Auswirkungen auf Mieter, die bei einer späteren Mieterhöhung wohnwertmindernde Merkmale geltend machen möchten, obwohl sie zuvor Modernisierungsmaßnahmen abgelehnt hatten.
Hintergrund des Falls
In einem Mietverhältnis in Berlin-Kreuzberg sollte die Wohnung umfassend saniert und modernisiert werden. Der Mieter stimmte den Maßnahmen nicht zu, und die Vermieterin musste mithilfe einer Duldungsklage einen Teil der Sanierung durchsetzen. Ein Bad getrennt von der Toilette durfte allerdings ohne Fenster bleiben, da der Mieter dem Einbau eines Fensters ausdrücklich widersprochen hatte.
Tatsächliche Ausstattung der Wohnung maßgeblich
Im Rahmen einer späteren Mieterhöhung berief sich der Mieter auf ein wohnwertminderndes Merkmal (fehlende Lüftungsmöglichkeit im WC). Die Vermieterin argumentierte, dass der Mieter den Einbau eines Fensters verhindert hatte und deshalb dieses Merkmal nicht geltend machen könne.
Die Richter des Amtsgerichts Kreuzberg entschieden jedoch, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung ausschlaggebend ist, wenn es um die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung geht. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Ansicht und fügte hinzu, dass die Vermieterin das nicht durchgesetzte Modernisierungsvorhaben selbst zu verantworten habe.
Unterscheidung von Mangelbeseitigung und wohnwertmindernden Merkmalen
Die Entscheidung hebt hervor, dass dieser Fall anders liegt als bei der Verhinderung einer Mangelbeseitigung durch den Mieter. In einem solchen Fall hätte der Mieter kein Recht auf Minderung. Bei einem wohnwertmindernden Merkmal im Sinne des Mietspiegels handelt es sich jedoch nicht um einen Mangel. Vielmehr kann, wie in diesem Fall, die fehlende Lüftungsmöglichkeit als Begründung für eine Modernisierungsmaßnahme herangezogen werden.
Schlussfolgerung
Das Urteil des Landgerichts Berlin stärkt die Position der Mieter bei Mieterhöhungen. Trotz vorheriger Ablehnung von Modernisierungsmaßnahmen können wohnwertmindernde Merkmale bei einer späteren Mieterhöhung geltend gemacht werden. Ausschlaggebend ist immer der tatsächliche Zustand der Wohnung bei der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete.